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锦兰公寓业主大会议事规则(草案)
发布时间:2015-12-03   来源:拱墅区社区资源目录

 

第一章  总 则

第一条  为维护本物业管理区域全体业主的合法权益,规范业主大会、业主委员会的议事活动,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定,制定本物业管理区域业主大会议事规则。

第二条  (一)本业主大会名称为:

杭州市拱墅锦兰公寓业主大会

(二)物业管理区域范围(四至及附图):

东至:长乐路    ;

南至:规划住宅  ;

西至:丽水路    ;

北至:规划六号路

(三)物业类型(住宅、商业、办公、其他):住宅、商业

(四)物业管理区域概况:总占地面积18132.4平方米;房屋总建筑面积58567.01平方米,其中:住宅41119平方米,266套;非住宅17448.01平方米。

(五)物业管理用房:物业管理办公用房建筑面积为165.55平方米,位于 锦兰公寓3幢201室 ;物业管理商业用房建筑面积为182.70平方米,位于锦兰公寓3幢102室

第三条 本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会委员经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意产生。业主委员会接受业主监督,根据物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行义务,规范服务行为, 维护业主和物业服务企业的正当权益。

第四条  业主大会、业主委员会接受物业所在地的街道办事处、社区居民委员会的监督和指导,积极配合社区居民委员会共同做好和谐社区建设工作,并接受区(市)物业主管部门的业务指导。

第五条  本议事规则经业主大会通过,对全体业主具有约束力。

第六条  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会及业主委员会于成立之日起30日内将《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定的材料送物业所在地的街道办事处和区(市)物业主管部门备案。

第二章  业主大会

第七条  业主大会决定以下事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)物业管理形式;

(五)制定物业服务企业资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(六)选聘和解聘物业服务企业;

(七)筹集和使用专项维修资金;

(八)改建、重建建筑物及其附属设施;

(九)改变共有部分的用途;

(十)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十一)在本物业管理区域内设置临时停车位,制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度;

(十二)撤销业主委员会的决定;

(十三)决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜;

(十四)制定物业服务合同无法履行等情形的应急预案;

(十五)对业主非理性、过激的维权事宜,提出处理意见;

(十六)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他重大事项。

决定第(七)项和第(八)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

同意授权业主委员会行使下列事项:

1、在物业管理活动中为维护业主共同权益,以业主委员会的名义依法提起诉讼;

2、物业服务合同条款的审查

第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开

次,召开时间为每年的第一季度

有下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起60日内组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主委员会委员空缺达半数(含)以上的。

第九条 属第八条召开业主大会临时会议第一项情形的,应符合下列条件:

1、有明确发起人;

2、提议事项明确,属于业主大会议事范围;

3、随附提议人权属证明。

业主委员会接到提议书面申请后,应对提议的真实有效性进行核实,经核实,提议真实有效且符合业主大会临时会议召开条件的,业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议,就提议事项征求业主意见并进行表决,表决议题应与提议议题相一致;提议不符合业主大会临时会议召开条件的,业主委员会应当在30日内说明事实、理由和依据,并在本物业管理区域内公告。

第十条 业主委员会未按时组织召开业主大会会议的,业主可以请求拱墅区住建局、所在地街道办事处协调、确定召开时间。逾期仍未召开的,根据《业主大会和业主委员会指导规则》由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织召开。

第十一条  业主大会会议以书面征求意见的形式召开

第十二条  业主大会进行表决采用以下形式进行:

(一)设投票箱:在物业管理区域内设投票箱,由业主、法定代表人、代理人将业主意见投入投票箱内,经业主委员会(业主大会筹备组)统计汇总,公布表决结果;

(二)专人送达、回收意见:由业主委员会或业主大会筹备组组织有关人员逐户送发、回收业主意见,经业主委员会(业主大会筹备组)统计汇总,公布表决结果;

(三)传真(以传真方式投票的,应在表决票中附业主本人身份证复印件);

(四)邮寄挂号信、快递(以邮寄挂号信或快递投票的,应在表决票中附业主本人身份证复印件);

(五)音像、影像资料(以音像、影像资料投票的,音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达)。

第十三条 鉴于本物业管理区域的实际情况,并根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票,但业主大会表决通过(制定和修改)《管理规约》、《业主大会议事规则》的,未参与表决的业主,其投票权数不得计入已表决的多数票。

第十四条 业主大会会议参会业主采用以下几项确认:

1、业主到会并在会议签到表上签名;

2、业主在表决票上或者表决票发放表上签名;

3、业主在挂号信、快递等收件凭证上签字;

4、业主以传真方式投票的,应在表决票中附业主本人身份证复印件;

5、音像、影像资料可以确认的;

6、司法裁定或判决确认业主参会的。

第十五条  业主大会会议按下列程序召开:

(一)会议筹备。业主委员会(业主大会筹备组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议、意见、建议,草拟会议议题,确定会议召开形式、时间、地点、议程,制定征询意见表或表决票,核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

(二)发布公告。业主大会会议召开前15日,由业主委员会(业主大会筹备组)将召开会议的时间、地点、议题和议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公告,并书面通知全体业主。同时告知物业所在地的街道办事处、社区居民委员会。

(三)征询意见。业主委员会(业主大会筹备组)应在投票日期10

日前发放征询意见表或选票,将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表或选票,并签名确认。

(四)回收意见表或选票。业主委员会(业主大会筹备组)可通过设立投票箱、上门或寄挂号信、快递、传真等形式回收物业管理区域内业主意见。

(五)统计结果并接受监督。业主委员会(业主大会筹备组)组织验票、统计表决结果,业主大会会议的全过程接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督,或请公证处公证。

(六)通报大会议事决定。业主委员会(业主大会筹备组)以书面形式在公告栏通报征询意见或投票统计结果,接受业主的查询和监督并做好记录。业主大会会议应当由业主委员会(业主大会筹备组)作书面记录并存档。

第十六条 业主委员会认为会议召开、投票或回收选票需要延期的,应同时符合以下几项条件:

1、因客观原因会议无法如期召开的;

2、1/2以上业主要求回收选票延期的;

3、延期时间不得超过30天;

4、延期结束后,不得再次延期。

第十七条  业主大会形成的决议,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力,全体业主必须共同遵守。根据民主集中制的原则,持不同意见的业主不得抵制业主大会所通过决议的执行,不得干扰业主大会正常工作,以及业主委员会为贯彻决议而开展的正常工作。

业主大会形成的决议侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十八条  业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主书面委托代理人参加业主大会会议的,应当出具授权委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

业主委托代理人参加业主大会会议的,应符合下列约定:

(一)业主是自然人的,可以书面委托物业管理区域内的其他业主、物业使用人参加;但同一名代理人接受委托的业主人数不超过3人。业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的,由其法定监护人参加业主大会会议,行使投票权;

(二)业主是法人或其他组织的,由其法定代表人(负责人)或书面委托代理人参加业主大会会议。

第十九条 业主的面积表决权数按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算;没有房屋买卖合同的,按照建设工程规划许可证上载明的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

业主的人数表决权数按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第二十条  业主大会对所提议案已经作出决定的,业主在12个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第二十一条 利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的,所得经营性收入扣除合理经营成本后(经营成本占经营性收入比例不得超过50%)的收益,主要用于以下用途:

(一)业主大会、业主委员会的工作经费;

(二)物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护;

(三)补充专项维修资金。

 

第三章  业主委员会

第二十二条 业主委员会履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)按照业主大会确定的物业服务标准、价格、年限等服务方案与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)通报、监督管理规约的实施情况;

(六)按照约定组织补选业主委员会委员;

(七)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(八)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十)业主大会赋予的其他职责。

第二十三条  业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任,并应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务,按期缴纳物业服务费;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的社会公信力;

(五)具有一定组织能力和工作能力;

(六)具备必要的工作时间,具有奉献精神,愿意为全体业主服务。

业主是法人或其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内,一个法人或其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的,业主可以授权共有1人参加业主委员会的选举。

第二十四条  有以下行为的业主,不能担任业主委员会委员,已担任业主委员会委员的,自动终止其委员职务:

(一)不遵守本议事规则;

(二)违反有关法律、法规及管理规约;

(三)违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的;

(四)在物业管理区域内的物业服务机构任职,或与其关联机构有利害关系的;

(五)拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的。

第二十五条 本物业管理区域业主委员会设委员  7 名,其中正式委员5名,候补委员2名。由业主委员会会议,在正式委员中推选产生主任1名,副主任 2名。业主委员会每届任期为 3年。

业主委员会实行差额选举,差额人数为1人。业主委员会委员得票数应当符合本规则第七条规定。

业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照人数得票多少顺序选取规定数量的业主委员会候补委员。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

候补委员补位按照本议事规则第二十九条执行。

第二十六条  业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每 2月召开一次。

有以下情形发生时召开临时业主委员会会议:

(一)业主大会决定召开业主委员会会议的;

(二)经三分之一以上业主委员会委员提议;

(三)业主委员会主任认为有必要的。

第二十七条  业主委员会会议应当按照下列规则召开:

(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集;

(二)委员因故不能参加会议的,提前1日向业主委员会召集人说明;

(三)召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员;业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会派代表参加;

(四)会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议;

(五)会议应有过半数的委员出席,作出的决定(包括形成的业主委员会议案)必须经全体正式委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议;

(六)做好会议书面记录,并由出席会议的委员、主持人和记录人签字并加盖业主委员会印章后存档;涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字;

(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署,并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档;

(八)业主委员会应当将业主委员会的决定(包括业主委员会议案)在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,接受业主的查询和监督。

第二十八条  业主委员会依法、依约作出的决定,对业主委员会委员和业主具有约束力,业主委员会委员和业主必须共同遵守;持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行,不得干扰业主委员会的正常工作。

第二十九条  业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额的,由候补委员按照人数得票顺序自动补足,业主委员会应当及时将委员缺额和候补委员递补的情况在物业管理区域内的显著位置公告。候补委员名额用完仍缺额的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

业主委员会主任、副主任提出辞职,应当提前7日,提交业主委员会备案,并通报物业所在地的社区居民委员会。在业主委员会全体会议后,办理相关移交手续。

业主委员会委员集体提出辞职的,应当提前15日向业主大会说明辞职理由,并以书面形式告知物业所在地街道办事处。在报告同时,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交由街道办事处暂时保管。

新的业主委员会产生后,及时与街道办事处进行档案资料、印章及其他财务账目等的转交。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员现有人数不足委员总数二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,委托物业所在地社区居民委员会组织召开业主大会临时会议重新选举业主委员会。

在重新选举之前,任何业主委员会委员不得以业主委员会的名义从事活动。

第三十条  业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

(一)挪用、侵占业主共有财产;

(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、停车费等应缴费用;

(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

第三十一条  业主委员会委员有下列情况之一的,其委员资格自行终止,并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告:

(一)《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条规定情况之一的;

    (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

    (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的。

业主委员会委员资格终止的,按照《业主大会和业主委员会指导规则》第四十五条、五十六条规定做好移交工作。

第三十二条  业主委员会应建立工作档案,指定专人保管,工作档案应当包括以下内容:

(一)《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容;

  (二)有关法律、法规和业务往来文件;

(三)利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册;

(四)业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册;`

(五)业主大会、业主委员会印章使用情况清册;

(六)其他需要保存的资料。

业主可以查阅档案资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。

第三十三条  业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定:

 1、业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管;

 2、业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用;

 3、业主委员会印章应当经过半数委员书面签名同意后使用。

违反上述规定使用印章的,用印无效。造成的一切损失,由用印人负责。

建立印章使用档案,每次印章使用应当有记录,记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名、业主委员会主任签名等。记录应当存档,业主可以查阅。

业主大会、业主委员会印章遗失的,业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告,并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反印章管理规定或印章遗失造成经济损失或不良影响的,由相关责任人承担相应的责任。

第三十四条  业主大会、业主委员会等工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

工作经费来源采用共用部位、共用设施设备等经营收益支出

工作经费用于下列开支:

(一)电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用;

(二)有关工作人员的工作和津贴,业主委员会成员实行无偿服务

经费收支帐目由物业公司代为管理,单独列账,每半年在物业管理区域内显著位置公布经费使用情况,接受业主监督、质询,公布时间不少于15日。

第三十五条   业主委员会应督促违反约定不交纳物业服务相关费用的业主,并限期交纳。经书面催交,无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的业主,业主委员会可以采用在本物业管理区域内进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。

第三十六条  物业管理区域发生《浙江省物业管理条例》第四十三条、《杭州市物业管理条例》第四十二条规定行为时,业主委员会应当根据管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,业主委员会应当及时向有关行政管理部门报告。

第三十七条  业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处指导下,将其保管的有关凭证、档案等资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处或受其委托的社区居民委员会暂时保管,直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处或者公安机关协助移交,也可依法向人民法院提起诉讼。

业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

 

第四章 物业维修资金管理

第三十八条  本物业管理区域建立的物业维修基金专项用于保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业维修基金的,工程所涉范围应取得业主委员会确认,并在征求相关业主意见时告知业主;工程完工后一个月内,物业服务企业或业主委员会应将维修项目的维修情况、工程预决算报告等资料在本物业管理区域内显著位置公告。

第三十九条 根据《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》,实行专业化物业管理的住宅小区,经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意,方可使用物业维修基金。

第四十条  本物业管理区域内的物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金额的30%时,应当及时续筹维修基金。基金续筹的具体方案由业主委员会拟订,经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意后实施。基金的续筹方案内容包括:

1、续筹金额。续筹金额应保证续筹后余额达到首期维修基金额度。

2、分摊原则。按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续筹金额,产权不明确或产权属于业主共同所有的物业,其续筹金额可考虑从小区经营性收益中划转。

3、续筹方式。

第四十一条  涉及筹集和使用专项维修资金的业主的面积和人数表决权数按实计算。

 

第五章  附则

第四十二条  本议事规则经     年    月    日业主大会会议讨论通过。

本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约,于业主大会会议通过之日起生效。

本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

第四十三条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规有相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的效力。

 

物业管理区域附图:

 

 

议事规则补充规定

 

 

 

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